Verkauf mit Rückmiete: Chancen, Risiken und Vertrag

Beim Rückmietverkauf verkaufen Sie Ihre Immobilie vollständig und mieten sie vom Käufer zurück. Sie erhalten auf einmal Geld und müssen nicht umziehen, geben aber das Eigentum endgültig auf. Der Preis liegt meist unter dem Marktwert: Unser Rechner setzt 20 bis 35 Prozent Abschlag an. Das Modell ist nicht für jeden geeignet, und ein „Wohnen bis zum Lebensende“ ist nur so sicher wie die Verträge.

Dieser Artikel beschreibt das Modell neutral. Er ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung und ist keine Empfehlung für oder gegen einen Verkauf. immobilien-portal.net kauft selbst keine Immobilien an und vermittelt keine Rückmietverkäufe.

So funktioniert das Modell

Sie schließen zwei Verträge: einen notariellen Kaufvertrag und einen Mietvertrag mit dem Käufer. Ab Übergang sind Sie Mieterin oder Mieter. Der Kaufpreis wird ausgezahlt, abzüglich einer etwaigen Restschuld, die beim Verkauf abgelöst wird. Läuft noch eine Zinsbindung, gelten die Regeln aus dem Artikel zum Verkauf bei laufendem Kredit.

Das Modell gehört zur Immobilienverrentung. Anders als beim Teilverkauf verkaufen Sie alles, und anders als bei der Leibrente zahlen Sie laufend Miete.

Was ein Rückmietverkauf kostet

Der Käufer kann die Immobilie nicht selbst nutzen und nur schwer weiterverkaufen. Dafür verlangt er einen Abschlag vom Verkehrswert. Die Verbraucherzentrale Hamburg weist darauf hin, dass der Preis deutlich unter dem Marktwert liegen kann, und nennt keine Prozentwerte. Eine amtliche Statistik zu Abschlägen und Mieten haben wir nicht gefunden. Die folgenden Zahlen sind deshalb Annahmen unseres Rechners, keine Marktdaten.

Annahme	Kaufpreis	Abschlag in Euro	Monatsmiete bei 6 % Mietrendite
Freier Verkauf ohne Rückmiete	450.000 €	0 €	entfällt
20 % Abschlag	360.000 €	90.000 €	1.800 €
35 % Abschlag	292.500 €	157.500 €	1.463 €

Modellrechnung bei 450.000 € Marktwert. Vertrags-, Makler- und Beratungskosten sind nicht enthalten. Die Verbraucherzentrale Hamburg nennt diese Kosten als teils hoch.

Zwischen Kaufpreis und Miete besteht ein Zielkonflikt. Die Verbraucherzentrale Hamburg beschreibt ihn so: Eine niedrige Miete ist meist nur mit einem niedrigeren Kaufpreis erreichbar. Wer absehbar ausziehen möchte, fährt demnach eher mit höherer Miete und höherem Preis besser.

In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete beim Abschluss grundsätzlich höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Eine an der Rendite des Käufers ausgerichtete Miete sollte deshalb auch mit dem örtlichen Mietniveau verglichen werden.

Die Rechnung zeigt das Kernproblem: Der Erlös wird über die Jahre durch die Miete aufgezehrt. Bei 1.800 € Miete und 2 Prozent Steigerung pro Jahr sind 360.000 € nach rund 14,5 Jahren ausgegeben, wenn der Erlös keine Erträge bringt und sonst keine Mittel fließen. Ohne Mietsteigerung sind es knapp 17 Jahre. Laut Statistischem Bundesamt hatten 65-Jährige im Jahr 2025 im Schnitt noch 21,2 Jahre (Frauen) und 18,2 Jahre (Männer) zu leben. Das sind Durchschnittswerte, viele leben deutlich länger. Der Käufer behält danach die Immobilie samt Wertentwicklung.

Wie sich Abschlag, Miete und Restschuld in Ihrem Fall auswirken, können Sie im Rückmietverkauf-Rechner mit eigenen Annahmen durchspielen. Die Modellrechnung ersetzt kein Angebot.

Risiken, die ältere Eigentümer kennen sollten

Das Eigentum ist weg. Sie können nicht mehr allein über Haus oder Wohnung entscheiden. Umbauten, etwa für Barrierefreiheit, brauchen die Zustimmung des Vermieters oder müssen über § 554 BGB verlangt werden. Erben erhalten keine Immobilie, sondern nur, was vom Erlös übrig ist.

Die Miete läuft weiter und kann steigen. Aus einem abbezahlten Haus wird eine monatliche Fixkostenposition. Reicht die Rente nicht, muss die Differenz aus dem Erlös kommen. Bei Zahlungsrückstand droht die Kündigung, ein wesentlicher Unterschied zum schuldenfreien Eigentum.

Lebenslanges Wohnen ist nicht automatisch gesichert. Die Verbraucherzentrale Hamburg weist darauf hin, dass ein „Mietvertrag auf Lebenszeit“ gesetzlich nicht vorgesehen ist. Nach § 544 BGB sind Mietverträge auf Lebenszeit zwar möglich, für das Wohnraummietrecht ersetzt das aber keine sorgfältige Klausel. Ohne wirksamen Ausschluss bleibt die Kündigung wegen Eigenbedarfs oder Verwertung nach § 573 BGB möglich.

Formfehler kosten Schutz. Ein Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung für mehr als ein Jahr muss schriftlich vereinbart sein (§ 550 BGB, BGH VIII ZR 223/06). Wird die Form verfehlt, gilt der Vertrag als unbefristet und ist nach dem ersten Jahr kündbar.

Ein neuer Eigentümer kann kommen. Verkauft der Käufer weiter, tritt der neue Eigentümer in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Anders ist es bei einer Zwangsversteigerung, wenn der Käufer seine Finanzierung nicht bedienen kann: Der Ersteher darf nach § 57a ZVG mit gesetzlicher Frist kündigen. Der BGH hat entschieden, dass ein vertraglicher Ausschluss der Eigenbedarfskündigung ihn nicht bindet (VIII ZR 76/20). Er braucht aber weiterhin ein berechtigtes Interesse, und Mieter können sich auf eine Härte nach § 574 BGB berufen. Ob das im Einzelfall reicht, ist offen.

Das Geld kann für Sozialleistungen zählen. Ein angemessenes, selbst bewohntes Haus ist bei der Sozialhilfe geschützt (§ 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII). Der Verkaufserlös ist es nicht ohne Weiteres. Das kann etwa bei Pflegekosten relevant werden.

Umzug bleibt möglich, Rückkauf meist nicht. Mieter können mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 573c BGB), sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt. Vertraglich beidseitige Kündigungsverzichte binden auch Sie. Der Rückkauf ist ohne Zusatzvereinbarung nicht vorgesehen.

Entscheidungsdruck. Die Verbraucherzentrale Hamburg nennt als Voraussetzung, den Verkauf zu erledigen, solange Sie geistig noch fit genug für Verkauf und Geldanlage sind. Eine Vertrauensperson kann helfen. Der Notar soll Verbrauchern den Vertragsentwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Diese Zeit dient der Prüfung.

Was im Vertrag stehen sollte

Die Punkte folgen im Wesentlichen den Hinweisen der Verbraucherzentrale Hamburg. Das Rangthema und die Zwangsversteigerung haben wir ergänzt.

Thema	Regelungsinhalt	Rechtsgrundlage
Kaufvertrag	Notarielle Beurkundung ist Pflicht, Eckpunkte des Mietverhältnisses können mit hinein	§ 311b BGB
Kündigung	Verzicht auf ordentliche Kündigung, Ausschluss von Eigenbedarf und Verwertung, schriftlich	§ 550, § 573 BGB
Miete	Staffel-, Indexmiete oder Verzicht auf Erhöhungen, Mietniveau prüfen	§§ 557a, 557b, 558 BGB
Instandhaltung	Klare Abgrenzung, wer was zahlt	§ 535 BGB
Nebenkosten	Eindeutige Aufteilung	§ 556 BGB
Grundbuch	Wohnrecht oder Nießbrauch, mit Rang vor Finanzierungsgrundschulden des Käufers	§ 1093 BGB, § 52 ZVG
Sonderkündigung	Eigene Kündigungsmöglichkeit, etwa bei Heimeinzug	§ 573c BGB

Der entscheidende Punkt ist der Rang. Ein Wohnrecht bleibt in der Zwangsversteigerung nur bestehen, wenn es bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt wird (§ 52 ZVG). Das ist in aller Regel nur bei Vorrang vor den Rechten des betreibenden Gläubigers der Fall. Ein vorrangiges Recht senkt laut Verbraucherzentrale den Kaufpreis deutlich und verursacht zusätzliche Kosten.

Bei einer Indexmiete steigt die Miete mit dem Verbraucherpreisindex. Der Gesetzentwurf „Mietrecht II“ würde sie bei hoher Inflation in angespannten Märkten begrenzen. Er befand sich Ende Oktober 2026 noch im Bundestag und ist nicht in Kraft.

Vor der Unterschrift bieten die Verbraucherzentralen eine unabhängige Beratung an, die Verbraucherzentrale Hamburg etwa ab 35 € telefonisch. Sie ist vom Angebot des Käufers getrennt. Das gilt auch für Vergleichsseiten im Internet: Prüfen Sie, ob sie mit einem Ankäufer zusammenarbeiten.

Welche Alternativen es gibt

Modell	Eigentum	Laufende Zahlung	Typischer Nachteil
Freier Verkauf mit Umzug	Geht vollständig über	Miete oder neues Eigentum	Umzug nötig
Rückmietverkauf	Geht vollständig über	Miete	Abschlag, Abhängigkeit vom Käufer
Teilverkauf	Teilweise	Nutzungsentgelt	Laut Stiftung Warentest grundsätzlich nicht empfehlenswert
Leibrente	Geht über	Keine, Sie erhalten Rente	Abhängig von Lebensdauer und Anbieter
Umkehrhypothek	Bleibt	Meist keine	Angebot laut Verbraucherzentrale knapp
Seniorenkredit	Bleibt	Zinsen	Tragfähigkeit und Bankprüfung

Die Stiftung Warentest verglich 2022 Komplettverkauf, Teilverkauf und Kredit mit Wohn- oder Nutzungsrecht und rät vom Teilverkauf grundsätzlich ab. Welches Modell infrage kommt, hängt von Alter, Geldbedarf, Erben und Gesundheit ab. Auch ein Verkauf ohne Rückmiete erzielt oft mehr, wie der Vergleich oben zeigt. Tipps dazu stehen in der Checkliste für Privatinserate. Bei selbst genutzten Immobilien bleibt ein Gewinn in der Regel steuerfrei, Details erklärt der Artikel zur Spekulationsfrist.

Quellen

• Verbraucherzentrale Hamburg: Verkauf und Rückmietung der eigenen Immobilie, Stand 15. April 2026
• §§ 311b, 535, 544, 550, 554, 556, 556d, 557a, 557b, 558, 566, 573, 573c, 574, 1093 BGB (gesetze-im-internet.de), § 52 und § 57a ZVG, § 17 BeurkG, § 90 SGB XII
• BGH, Urteile VIII ZR 223/06 (4. April 2007) und VIII ZR 76/20 (15. September 2021, Zusammenfassung VDIV)
• Statistisches Bundesamt: Lebenserwartung 2025
• Stiftung Warentest: Immobilienverrentung, Finanztest 12/2022
• Deutscher Bundestag: Anhörung zum Mietrecht, Oktober 2026