Erster Immobilienkauf: 10 häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden

Die teuersten Fehler beim ersten Immobilienkauf passieren vor dem Notartermin: Die Rate ist zu knapp gerechnet, die Unterlagen sind nicht geprüft, die Finanzierung steht noch nicht fest. Besonders auffällig ist die Tilgung. Laut Dr. Klein lag sie im August 2026 im Schnitt nur noch bei 1,84 Prozent, dem tiefsten Wert der Auswertung. Die zehn Fehler in diesem Beitrag lassen sich mit wenig Aufwand vermeiden, bevor Sie etwas unterschreiben.

1. Nur mit dem Kaufpreis rechnen

Der Preis im Inserat ist nicht der Betrag, den Sie aufbringen müssen. Bei 400.000 € in Baden-Württemberg kommen 20.000 € Grunderwerbsteuer und rund 8.000 € für Notar und Grundbuch hinzu. Mit Makler sind es bei 3,57 Prozent Käuferanteil weitere 14.280 €, zusammen also 42.280 €.

Das hilft: Rechnen Sie die Kaufnebenkosten für Ihr Bundesland aus, bevor Sie suchen, und planen Sie sie aus eigenen Mitteln ein. Wie viel Eigenkapital darüber hinaus sinnvoll ist, zeigt unser eigener Beitrag dazu.

2. Die Rate über eine niedrige Tilgung drücken

Eine niedrige Tilgung macht die Rate bezahlbar, verschiebt das Problem aber in die Zukunft. Die aktuellen Zahlen zeigen, wie verbreitet das ist:

Kennzahl (Dr. Klein)	2. Tertial 2026	Vergleichswert
Anfängliche Tilgung	1,91 %	2,99 % im August 2016
Darlehenssumme	276.635 €	174.155 € im 2. Tertial 2016
Monatsrate	1.087 €	1.117 € im August 2026
Zinsbindung	etwa 10 Jahre, 5 Monate	über 13 Jahre vor zehn Jahren
Beleihungsauslauf	82,50 %	etwa wie im 1. Tertial 2026

Was das bedeutet, zeigt ein Darlehen über 300.000 € mit 4,08 Prozent Sollzins, dem Topzins von Dr. Klein für zehn Jahre Zinsbindung Ende Oktober 2026:

Anfängliche Tilgung	Monatsrate	Zinsen in 10 Jahren	Restschuld nach 10 Jahren	Schuldenfrei nach
1,5 %	1.395 €	111.948 €	244.548 €	gut 32 Jahren
2 %	1.520 €	108.464 €	226.064 €	gut 27 Jahren
3 %	1.770 €	101.496 €	189.096 €	gut 21 Jahren

Modellrechnung bei gleichbleibendem Zins über die gesamte Laufzeit. Ihr Angebot hängt von Bank, Bonität und Objekt ab.

Das hilft: Legen Sie zuerst das Alter fest, mit dem der Kredit abbezahlt sein soll, und leiten Sie daraus die Tilgung ab. Vereinbaren Sie einen Tilgungssatzwechsel oder Sondertilgungen, wenn die volle Rate heute noch nicht möglich ist.

3. Die Zinsbindung nur nach dem Zinssatz wählen

Der Unterschied zwischen den Laufzeiten ist derzeit gering. Dr. Klein nennt Ende Oktober 2026 für fünf Jahre 4,14 Prozent, für zehn Jahre 4,08, für 15 Jahre 4,23 und für 20 Jahre 4,29 Prozent Sollzins. Entscheidend ist deshalb, wie viel Schuld am Ende der Zinsbindung noch offen ist und zu welchem Zins Sie sie weiterführen müssen.

Bei gleicher Rate von 1.520 € liegen zwischen 3 und 6 Prozent Anschlusszins gut sieben Jahre Laufzeit. Bei 6 Prozent fließen im ersten Monat 1.130 € in die Zinsen und nur 390 € in die Tilgung.

Das hilft: Prüfen Sie die Rate mit einem Anschlusszins, der zwei Prozentpunkte über dem heutigen liegt. Verbraucher dürfen ein Festzinsdarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Eine längere Bindung sperrt Sie also nicht bis zum Ende ein.

4. Keine Reserve übrig lassen

Wer alles Ersparte in den Kauf steckt, hat bei einer defekten Heizung oder einer Sonderumlage kein Polster. Die Bank prüft zwar Ihre Kreditwürdigkeit (§ 505b BGB), aber nicht, ob Sie sich mit der Rate wohlfühlen.

Das hilft: Stellen Sie eine ehrliche Haushaltsrechnung auf, inklusive Hausgeld, Grundsteuer, Versicherungen und laufender Rücklage für Reparaturen. Behalten Sie nach dem Kauf einige Monatsgehälter auf dem Konto. Rechnen Sie außerdem durch, ob die Rate auch bei Elternzeit oder Teilzeit tragbar bleibt.

5. Die Bausubstanz nur nach Gefühl beurteilen

Gebrauchte Immobilien werden in aller Regel unter Ausschluss der Sachmängelhaftung verkauft. Der Ausschluss greift nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat (§ 444 BGB). Arglist müssen Sie aber im Streitfall nachweisen, und einen Mangel, den Sie beim Kauf kannten, können Sie nicht mehr geltend machen (§ 442 BGB).

Das hilft: Nehmen Sie zur zweiten Besichtigung eine unabhängige Bausachverständige oder einen Sachverständigen mit. Prüfen Sie Dach, Keller, Feuchtigkeit, Leitungen und Heizung, lassen Sie sich Rechnungen zeigen und lesen Sie den Energieausweis. Bei einer alten Heizung gehört das Gebäudemodernisierungsgesetz in die Rechnung. Was Sie finden, ist ein Argument für den Preis und sollte vor der Beurkundung auf dem Tisch liegen.

6. Bei der Eigentumswohnung nur die Wohnung prüfen

Mit einer Wohnung kaufen Sie einen Anteil an der Eigentümergemeinschaft und damit auch an deren Dach, Fassade und Heizung. Das Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen haben die Eigentümer (§ 18 Abs. 4 WEG). Vor dem Kauf brauchen Sie daher die Mitwirkung des Verkäufers.

Unterlage	Darauf achten
Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung	Was gehört zur Wohnung, welche Nutzung ist erlaubt, wer trägt welche Kosten?
Protokolle der letzten drei Jahre	Streit, Schäden, aufgeschobene Sanierungen
Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG)	Beschlossene Sonderumlagen und Maßnahmen
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung	Höhe des Hausgelds, Rückstände
Stand der Erhaltungsrücklage	Passt sie zu Alter und Zustand des Hauses (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG)?

Das hilft: Lassen Sie sich vom Verkäufer alle Unterlagen geben oder eine Vollmacht für die Verwaltung ausstellen. Regeln Sie im Kaufvertrag, wer bereits beschlossene Sonderumlagen trägt.

7. Das Grundbuch nicht selbst ansehen

Im Grundbuch stehen Rechte, die mit dem Kauf nicht automatisch verschwinden, etwa Wohnrecht, Nießbrauch oder Wegerechte in Abteilung II. Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO). Eine Baulast steht dagegen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Baubehörde, soweit das Land eines führt.

Das hilft: Bitten Sie den Verkäufer um einen aktuellen Grundbuchauszug, fragen Sie die Notarin nach jeder Eintragung und klären Sie bei der Gemeinde Baulasten, Bebauungsplan und offene Erschließungsbeiträge.

8. Unterschreiben, bevor die Finanzierung steht

Ein notarieller Kaufvertrag ist bindend. Das 14-tägige Widerrufsrecht für Verbraucherverträge gilt für den Grundstückskauf nicht (§ 312 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Lehnt die Bank danach ab, bleibt die Zahlungspflicht bestehen.

Auch Förderung kann an dieser Stelle verloren gehen. Beim Wohneigentumsprogramm 124 der KfW mit bis zu 100.000 € Kredit gilt der notarielle Kaufvertrag als Vorhabensbeginn, der Antrag muss vorher gestellt werden.

Das hilft: Gehen Sie erst mit der schriftlichen Darlehenszusage zum Notar, nicht nur mit einer allgemeinen Finanzierungsbestätigung. Sprechen Sie Förderanträge früh mit der Bank ab und achten Sie auf den Beginn der Bereitstellungszinsen.

9. Eine Reservierungsgebühr zahlen

Makler bieten mitunter an, ein Objekt gegen Gebühr für Sie zurückzuhalten. Der Bundesgerichtshof hat 2023 eine solche Vereinbarung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen gekippt, weil die Gebühr auch ohne Kauf nicht zurückgezahlt wurde und der Kunde dafür keinen nennenswerten Vorteil erhielt (Urteil vom 20. April 2023, I ZR 113/22). Zudem kann sich ein Verkäufer zum Verkauf wirksam nur notariell verpflichten (§ 311b Abs. 1 BGB).

Das hilft: Unterschreiben Sie keine Reservierung gegen Gebühr, ohne sie prüfen zu lassen. Haben Sie bereits gezahlt und der Kauf kam nicht zustande, lassen Sie eine Rückforderung prüfen. Das Urteil betrifft vorformulierte Bedingungen, Einzelvereinbarungen können anders zu bewerten sein.

10. Den Vertrag erst beim Notartermin lesen

Bei Verbrauchern soll der Notar den Vertragsentwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Diese Zeit ist zum Arbeiten gedacht, nicht zum Warten.

Das hilft: Prüfen Sie Übergabetermin, Mängelklausel, Inventar und die Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises. Offene Fragen stellen Sie vor dem Termin an den Notar, der beide Seiten neutral betreut. Zahlen Sie erst, wenn die Mitteilung der Fälligkeit vorliegt. Sie setzt üblicherweise voraus, dass die Auflassungsvormerkung eingetragen ist und die Gemeinde kein Vorkaufsrecht ausübt.

Quellen

• Dr. Klein Privatkunden AG: Trendindikator Baufinanzierung, 2. Tertial 2026, Pressemitteilung vom 16.9.2026; aktuelle Bauzinsen, Stand Ende Oktober 2026
• Bundesgerichtshof: Pressemitteilung 70/2023 zum Urteil I ZR 113/22
• Gesetze: § 17 BeurkG, § 12 GBO, § 312 BGB, § 489 BGB, §§ 311b, 442, 444, 505b, 566, 577a BGB, §§ 18, 19, 24 WEG
• KfW: Wohneigentumsprogramm 124
• Verbraucherzentrale: Handbuch Eigentumswohnung, Pressematerial

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Fragen zum Kaufvertrag hilft der beurkundende Notar, bei Streit eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt.